عقدت نقابة الطوبوغرافيين الموحدين في لبنان، بالتعاون مع جامعة الألبا، طاولة مستديرة عن موضوع الملكية المشتركة في العقارات المبنية حضرها المدير العام للشؤون العقارية الدكتور جورج معراوي ممثلا وزير المالية علي حسن خليل، رئيس النقابة انطوان منصور، رئيس مجلس شورى الدولة القاضي شكري صادر، نقيب الطوبوغرافيين الفرنسي جان فرانسوا دالبان، رئيس مصلحة المساحة في لبنان سليم خليل، مستشار رئيس مجلس الوزراء المهندس كلود مسعد إضافة الى عدد من القضاة العقاريين.
بداية، تحدث منصور، مشيرا الى ان “الشراكة القائمة بين جامعة الالبا والنقابة ساعدت على وضع مجموعة نصوص متعلقة بقوانين التنظيم المدني والبناء في لبنان باللغتين العربية والفرنسية، وهي اليوم تعمل لإصدار توصيات لتنظيم هذه الشراكة”.
ثم تحدث النقيب الفرنسي دالبان مشددا على “ضرورة وضع قوانين تنظيم هذه الشراكة في عصر بات يحتاج لكل انواع التنظيم وخصوصا في المهن”.
كلمة خليل
والقى معراوي كلمة باسم الوزير خليل قال فيها: “كلفني وشرفني معالي وزير المالية بتمثيله في افتتاح هذا النقاش القيم في موضوعه وماله من نفع على التبادل العقاري.
اسمحوا لي أولا أن أتقدم باسم معالي وزير المالية الاستاذ علي حسن خليل بالشكر الى الأستاذ منصور بخعازي لدعوته الى المشاركة في هذا النقاش اليوم”.
اضاف: “كما تعلمون، تطورت ملكية الشقق المفرزة في لبنان مع صدور قانون 24/12/1962 متأثرا بالقانون الفرنسي تاريخ 28/6/1938 الذي جزأ البناء الى قسم مشترك وأقسام خاصة، إلا ان هذا القانون ظل عاجزا عن مواكبة التطور العمراني بإقامة اكثر من بناء على نفس العقار، إذ كان هذا القانون لا يسمح إلا بإقامة بناء واحد على العقار، وكان يجب فرز العقار لإقامة بناء آخر عليه. فصدر المرسوم الإشتراعي رقم 88 تاريخ 16/9/1983 الذي أعاد تنظيم الملكية المشتركة في العقارات المبنية، فأنشأ ثلاثة أقسام مشتركة، يتعلق القسم الأول بأرض العقار، ويشتمل القسم الثاني على أجزاء وعناصر ومنشآت مخصصة لمجموعة محددة من مالكي الأقسام الخاصة. أما القسم الثالث، فيشتمل على أجزاء وعناصر ومنشآت بالطبيعة أو بالتخصيص معدة لاستعمال جميع مالكي العقار (مثل: هيكل البناء والأساسات والمصادر والسطوح) ثم توزع الأقسام الخاصة فيعطى كل قسم منها رقما معينا (ابتداء من الرقم 4) يضاف الى رقم العقار، وتحدد له صحيفة عينية تكميلية خاصة تدون عليها كل القيود المتعلقة به، وواجب هذاالقانون تعدد الأبنية على العقار الواحد فيشار اليها عند تسجلها في السجل العقاري، بأحرف الأبجدية اللاتينية (ABC) وتعتبر ملكية الأقسام المشتركة تابعة لملكية الأقسام الخاصة وهي لا تقبل التجزئة ولا يمكن ترتيب أي حقوق عينية عليها بالإستقلال عن الأقسام الخاصة التي هي ملحقة بها”.
وتابع: “لننتقل الآن الى موضوع نظام إدارة الممتلكات المشتركة، عندما يكون عدد الأقسام الخاصة، ثلاثة أو أكثر، يجب أن يضم عند قيد هذه الأقسام في السجل العقاري، نظام لإدارة العقار بين محتويات كل قسم، ونسبة حقوق في الأقسام المشتركة، والموجبات المترتبة عليه وذلك بعدد من أصل الف ويكون لكل مالك عدد من الأصوات في الجمعية لما له من حصص في الأقسام المشتركة”.
واشار الى ان النظام صدق من كاتب العدل مع الخريطة لمشروع الإقرار التي تبين موقع وشكل وعناصر كل قسم ويضم لطلب قيد أقسام في السجل العقاري”.
واعلن ان “إدارة العقار تتطلب تأليف جمعية للمالكين تتخذ قرارات للمحافظة على صيانة العقار وضمانه ضد المخاطر والقيام بأعمال وإضافات تزيد من قيمة العقار ضمن الأحكام والانظمة المرعية الأجراء، وتتمتع هذه الجمعية بالشخصية المعنوية يديرها مجلس إدارة رئيسه منتخب من المالكين وتتخذ أغلب قراراتها بالأكثرية”.
وقال: “يمكننا التحدث عن الملكية المشتركة في لبنان من دون ذكر ثغرات القانون والمشكلات الحاضرة في تطبيقه”، مشيرا اولا الى “عامل الإستثمار غير المستنفذ الذي هو حق المالك بالإحتفاظ لحسابه الخاص بإضافة إنشاءات على ما هو قائم على العقار وفقا للقوانين المرعية الإجراء، أن يتضمن النظام توضيحا لهذا الحق وما يتمثل به من حقوق في الأقسام المشتركة وكيفية استعماله والتفرغ عنه بالنسبة الى قيد الإنشاءات المحدثة وتعديل نسبة الحقوق والموجبات”.
واعلن ان “القانون لم يلحظ فتح صحيفة عينية خاصة بهذا الحق كونه يباع ويرهن أو يؤمن عليه ويجب أن يكون له سند تمليك مستقل عن باقي الحقوق، فيسجل حاليا على صحيفة القسم الاول، ويشار اليه على الصحائف التكميلية”، لافتا الى ان “المشكلة في تطبيق المادة 15 من القانون هي جهل البعض بلحظ هذا الحق في نظام الملكية ما يفقدهم حقهم في الإستفادة منه لعدم موافقة مالكي الأقسام الخاصة على تعديل النظام لمصلحتهم. وقد تلحظ بعض أنظمة الإدارة حق المالك الأساسي لإضافة بناء في حال تعديل قانون البناء مستقبلا دون موافقة مالكي الشقق. إلا ان هذا الحق مخالف للانتظام العام ولا يجوز للمالك الأساسي الإحتفاظ بأي حق لنفسه أو لغيره على عناصر الأقسام المشتركة ولا سيما السطوح والمرائب وغرف النواطير والفسحات الكائنة بين الأعمدة إذا كان عامل الإستثمار العام قد استنفذ”.
واعتبر ان استعمال السطح الاخير والفسحات يشكل مشكلة حقيقية قد نصت المادة 10 من القانون على استعمال القسم المشترك غير المنشأ، واعطت هذا الحق لجمعية المالكين عن طريق تعديل نظام الإدارة وخريطة الإفراد. والمشكلة الناتجة عن تطبيق هذه المادة هي إقامة الإنشاءات وأهمها ثكنة القرميد التي يصفها قانون البناء بأنها قسم مشترك بينما أصبحت على أرض الواقع بناء مستقلا أو متصلا بالمسكن القائم تحتها، ما يخالف القانون.
وتابع: “أما المرائب الإضافية فهي تشكل مشكلة أخرى، إذ ان القانون يفرض إنشاء مرآب أو أكثر لكل قسم خاص في البناء بالإستناد الى مساحته، إلا ان بعض الأبنية تحتوي مرائب إضافية أي أكثر مما تحمله رخصة البناء الصادرة عن الدوائر الفنية”.
ولفت الى “ان القانون لا يلحظ كيفية الاستعمال والتصرف بهذه المرائب الإضافية، فلجأت بعض أمانات السجل العقاري (في بيروت) الى إفرازها كقسم خاص مستقل له نسبة من ألف في ملكية الأقسام المشتركة وعليه موجبات وأصدرت لكل موقف سند تمليك بينما تمتنع بقية أمانات السجل عن فعل ذلك.
واعلن ان بعض مخالفات البناء وقعت منذ وقت طويل، إلا ان تداعياتها تستمر ليومنا هذا. وقال: “لقد مر لبنان بفترة عصيبة، لجأ البعض خلالها الى إقامة أبنية دون ترخيص على ملكهم أو على ملك الغير أو على مشاعات الدولة، ويبعث الشقق في هذه الأبنية أو استؤجرت من الغير. والمشكلة في ذلك، انه لا يمكن إخضاع هذه الأبنية لنظام الملكية المشتركة وإفرازها وتسجيل عقود البيع الجارية عليها لمخالفتها للأنظمة والقوانين المرعية الإجراء فكثير منها يتوجب هدمها”.
وختم: “أخيرا، ومع التطور العمراني الكبير، لا بد من تعديل القوانين القائمة، وإيجاد حلول للمشاكل التي تعترض طريق تطور قطاع البناء، وذلك لضمان مستقبل زاهر لبلدنا الحبيب، آملين أن يتكلل هذا النقاش بالنجاح بما يصب في مصلحة إنماء الشؤون العقارية.
وستصدر التوصيات عند الساعة السادسة في ختام اعمال الطاولة المستديرة.