ريتا شرارة
يسير اقتراح قانون تعديل قانون الإيجار الى الهيئة العامة بـ58 مادة انهت لجنة الادارة والعدل، الاثنين الماضي، وضع اللمسات الاخيرة عليها.
والصيغة التي توصل النواب اليها، استوحوها من الاقتراحات الاربعة التي ما فتئوا يدرسونها على مدى 15 جلسة، انما من دون ان «يتوافقوا عليها» اي «من دون نتيجة حاسمة» في هذا الامر، على ما كتب رئيس اللجنة النائب روبير غانم في التقرير المرفق بالصيغة القانونية الجديدة.
«المستقبل» التي حصلت على الصيغة القانونية الجديدة، تنشرها معدلة في بعض موادها كالآتي:
«الباب الاول: احكام عامة
المادة الاولى: تخضع لاحكام هذا القانون جميع عقود إيجار العقارات المبينة المعقودة قبل 23/7/1992.
المادة الثانية: تستثنى من احكام هذا القانون:
أ) عقود إيجار الاراضي الزراعية والمباني التابعة لها.
ب) عقود الإيجار الموسمية العائدة لاماكن الاصطياف والاشتاء.
ج) العقود التي بموجبها يقدم اصحاب العمل اماكن لسكن اجرائهم مجانا او ببدل.
د) اشغال الاملاك العمومية للدولة والبلديات.
هـ) عقود إيجار الفيلات التي تتوافر فيها المواصفات الآتية:
ان تكون مؤلفة من طابق واحد او اكثر ومؤجرة لسكن مستأجر واحد ولها حديقة ومرأب وجهاز تدفئة خاص يؤمن المياه الساخنة وان كان المستأجر يتحمل نفقات تأمينها شرط توافر هذه المواصفات بتاريخ بدء الإيجار الاساسي.
الباب الثاني: إيجار الاماكن السكنية واحكام صندوق المساعدات
القسم الاول: احكام خاصة بصندوق المساعدات
المادة 3: ينشأ صندوق خاص للإيجارات السكنية المشمولة بأحكام هذا القانون (يشار اليه في هذا القانون بالصندوق)، يكون تابعا لوزارة المالية وتمسك حساباته لدى مديرية الخزينة في هذه الوزارة.
يهدف هذا الصندوق الى مساعدة جميع المستأجرين المعنيين بهذا القانون الذين لا يتجاوز معدل دخلهم الشهري خمسة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور، وذلك عن طريق المساهمة في دفع الزيادات، كليا او جزئيا حسب الحالة، التي تطرأ على بدلات إيجاراتهم تنفيذا لاحكام هذا القانون.
يقصد بالمستأجر حيثما ورد في هذا القانون المستأجر او من حل محله قانونا.
عند طلب الاستفادة من مساهمة الصندوق، ولاجل تحديد معدل الدخل العائلي الشهري، يقصد بالمستفيد او بالفريق المستفيد حيثما وردا في هذا القانون المستأجر وشاغلو المأجور القانونيون معه.
المادة 4: لا يستفيد من تقديمات هذا الصندوق المستأجر غير اللبناني.
المادة 5: تتألف واردات الصندوق من:
– مساهمات سنوية من الدولة تلحظ في موازنة وزارة المالية لتغطية التزامات الصندوق.
– الهبات والتبرعات والوصايا بعد موافقة مجلس الوزراء عليها، وتنزل قيمة هذه الهبات والوصايا من المبالغ المتخذة اساسا لتحديد ضريبة الدخل المتوجبة، كما تنزل من المبالغ المتخذة اساسا لتحديد رسوم الانتقال وتعفى من الرسوم المفروضة على الهبات.
المادة 6: تخضع ادارة اموال هذا الصندوق بما في ذلك اصول الانفاق والجباية لنظام يصدق بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية.
المادة 7: تنظر في تطبيق الاحكام المتعلقة بتطبيق الزيادات على بدلات الإيجار لجنة ذات طابع قضائي مؤلفة من الشكل التالي:
أ- قاض عامل من الدرجة الثالثة على الاقل او قاضي شرف رئيسا يسميه وزير العدل.
ب- عضو يسميه وزير المالية من بين موظفي مديرية الواردات في وزارة المالية من الفئة الثالثة على الاقل.
ج- عضو يسميه وزير الشؤون الاجتماعية من بين موظفي الوزارة من الفئة الثالثة على الاقل.
يمارس اعضاء اللجنة مهامهم بحياد واستقلال عن الجهة التي اقترحتهم او سمتهم.
لا يمكن استبدال اعضاء اللجنة من الموظفين او اقالتهم لاسباب تتعلق بعملهم فيها حتى لو جرى ترفعيهم او نقلهم من وظائفهم التي كانت السبب في اختيارهم.
يعرض النزاع على اللجنة من الفريقين بموجب عريضة مشتركة او من الاكثر عجلة منهم.
يحق للجنة الاستعانة بمن تشاء وبكل وسيلة تراها ضرورية للتأكد من حق المستأجر في طلب الاستفادة من الصندوق او في صحة تقدير بدل المثل.
يصدر قرار اللجنة بالاكثرية.
لكل ذي مصلحة المبادرة الى طلب ابلاغ القرار الصادر عن اللجنة.
تعين اللجنة خلال مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون بموجب مرسوم بناء على اقتراح كل من وزراء العدل والمالية والشؤون الاجتماعية.
يعين في كل محافظة لجنة واحدة على الاقل.
يلحق بكل لجنة كاتب ومباشر بقرار من وزير العدل.
يحدد بمرسوم تعويضات كل من الرئيس والاعضاء والكاتب والمباشر.
تعقد اللجنة اجتماعاتها اثناء او خارج الدوام الرسمي في الاماكن التي يحددها وزير العدل.
المادة 8: يقدم المستأجر الراغب بالحصول على مساهمة من الصندوق طلبا الى اللجنة التي يتبع لها المأجور، معفيا من الرسوم كافة، ويؤدي تقديم هذا الطلب الى تعليق مهلة دفع الزيادات على بدل الإيجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون الى حين نفاذ قرار اللجنة بالموافقة على المساهمة او بعدمها.
يجب ان تتوفر في الطلب الشروط التالية:
1- ان يقدم خلال مهلة شهرين من تاريخ تحديد بدل المثل رضاء او قضاء بالنسبة للسنة الممددة الاولى، وخلال المهلة ذاتها في بداية كل سنة من السنوات الممددة الاخرى، وذلك تحت طائلة سقوط حقه بالاستفادة من المساهمة.
غير انه ومع مراعاة احكام المادة 11 من هذا القانون، يحق للمستأجر، في اي وقت يطرأ فيه تعديل على معدل دخله العائلي الشهري ان يقدم طلبا جديدا الى اللجنة المنوه عنها اعلاه للنظر به واتخاذ القرار المناسب في ضوء التعديلات التي طرات على هذا الدخل لجهة الابقاء على قرارها السابق او تعديله. وفي حال التعديل يسري قرار اللجنة اعتبارا من الشهر الذي يلي القرار.
2- ان يرفق بالطلب المستندات التالية:
أ- جدول باسماء اعضاء الفريق المستفيد.
ب- افادة عمل لكل من اعضاء الفريق المستفيد صادرة عن المرجع الصالح تبين قيمة الاجر او الراتب تبعا لحالة كل منهم كأجير او عامل او موظف.
ج- تصريح شخصي بالدخل لكل من اعضاء الفريق المستفيد في حال كان يعمل لحسابه الخاص.
المادة 9: تنظر اللجنة بطلبات المساهمة لجهة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وتبت بها وفقا لما يلي:
أ- اذا كان اعضاء الفريق المستفيد من الاجراء او العمال او الموظفين يكون معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد مجموع المداخيل الشهرية العائدة لكل منهم.
ب- اذا كان اي من اعضاء الفريق المستفيد يعمل لحسابه الخاص، فانه يعود للجنة التثبت بالوسائل التي تراها مناسبة من معدل دخله الشهري، وبالتالي يكون معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد مساويا لمجموع معدلات الدخل الشهري العائدة لكل من اعضاء الفريق المستفيد.
يعود للجنة، في كل الحالات التثبت بالوسائل التي تراها مناسبة من عدد واسماء اعضاء الفريق المستفيد ومن معدل الدخل الشهري للمستأجر ولكل من هؤلاء، ويحتسب عندها معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وفقا لما هو وارد في هذه المادة. ويمكن لاي من الفريقين المعنيين تقديم الادلة والمستندات التي تساعد على اثبات ادعاءاته.
للجنة ان تستدعي كلا من المؤجر والمستأجر للاستماع اليهما وذلك بموجب اشعار يبلغ اليهما وفقا لاصول المحاكمات المدنية، وعليها ان تصدر قرارها في مهلة اقصاها شهران من تاريخ تقديم الطلب.
المادة 10: مع مراعاة احكام كل من المادتين 8 و11 من هذا القانون، تبت اللجنة في ضوء نتائج اجراءاتها لجهة تحديد معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد، في استحقاق طلب المساهمة من الصندوق او في عدمها، كما في قيمة المساهمة وفقا لما يلي:
1- اذا قررت اللجنة ان معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد يتجاوز خمسة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور، ترفض المساهمة لعدم استحقاقها، ويتوجب على المستأجر دفع بدل الإيجار الجديد الناتج عن تطبيق الزيادات المنصوص عليها في هذا القانون تحت طائلة اعتباره ناكلا وتطبق عليه عندها احكام هذا القانون.
2- اذا قررت اللجنة ان معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد لا يتجاوز خمسة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور، يبلغ رئيس اللجنة القرار الى الدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور، فتدفع هذه الاخيرة للمؤجر المساهمة المستحقة اقساطا شهرية عن السنة الممددة، او ما بقي منها حسب الحالة، التي قدم عنها المستأجر طلب المساهمة كمنا هو مبين ادناه:
حالة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد الذي لا يتجاوز ثلاثة اضعاف الحد الأدنى الرسمي للأجور. تحدد اللجنة بقرارها قيمة القسط الشهري بحيث تكون مساوية شهريا للفارق بين قيمة بدل الإيجار وقيمة البدل الجديد. تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية المختصة لاجراء اللازم وفقا لما هو مبين في هذا البند.
ب_ حالة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد الذي يزيد عن ثلاثة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور ولا يتجاوز خمسة اضعاف هذا الحد.
تحدد اللجنة بقرارها قيمة القسط الشهري بحيث تكون مساوية شهريا للفارق، اذا وجد، بين 20 في المئة من معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وقيمة البدل الجديد.
تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية المختصة لاجراء اللازم وفقا لما هو مبين في هذا البند.
ان المساهمات التي يتوجب على الصندوق دفعها للمؤجر تبقى على عاتق هذا الصندوق، ولا يمكن للمؤجر التذرع بها لاي سبب وامام اي مرجع بوجه المستأجر على انها جزء من بدل الإيجار لم يسدد من قبل الاخير.
المادة 11: في حال رغب المستأجر بالاستمرار بالافادة من مساهمة الصندوق عن السنوات الممددة اللاحقة، عليه اتباع آلية العمل المشار اليها في المادة 8 اعلاه مع اللجنة وذلك في بداية كل سنة ممددة حتى السنة التاسعة وضمنا. يؤدي طلب المساهمة كما هو منصوص عليه في المادة 8 الى تعليق مهلة دفع الزيادات الناتجة عن احكام هذا القانون، وذلك الى حين نفاذ قرار اللجنة بالموافقة او بعدمها.
المادة 12: يلاحق كل من اعطى اللجنة افادة او تصريحا كاذبا او استعمل او استفاد من اي منهما بجرم التزوير واستعمال المزور. وعند اكتشاف اي تصريح او افادة كاذبة واستعمالها والاستفادة منها، على اللجنة، حسب الحالة، ان تبلغ النيابة العامة بالامر، ويسقط حق المستأجر بالحصول على المساهمة من الصندوق.
المادة 13: تخضع للاصول المموجزة المنصوص عنها في القانون رقم 154 الصادر بتاريخ 17/8/2011 كل النزاعات التي تنظر فيها اللجنة النصوص عليها في المادة 7 من هذا القانون وذلك بصرف النظر عن قيمة المتنازع عليه.
تستأنف قرارات اللجنة امام محكمة الاستئناف التي يقع المأجور في نطاق اختصاصها.
تخضع قرارات اللجنة لاحكام التنفيذ المعجل ومهلة الاستئناف ووقف التنفيذ النصوص عليها في القانون 154 الصادر بتاريخ 17/8/2011.
لا يقبل القرار الصادر عن محكمة الاستئناف اي طريق من طرق الطعن.
القسم الثاني: إيجار الاماكن السكنية
المادة 14: تخضع لأحكام هذا الباب عقود إيجار العقارات المبنية السكنية المعقودة قبل 23/7/1992. يعتبر عقد إيجار سكني العقد الواقع على الاماكن المخصصة للسكن، اما الاماكن المؤجرة بعقد واحد للسكن ولغير السكن فتعتبر اماكن سكنية لمجرد استخدامها للسكن.
المادة 15: تمدد لغاية تسع سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون عقود إيجار المالكين السكنية على ان يدفع المستأجر قيمة بدل المثل تدريجا وفقا لما يلي:
أ- مع مراعاة احكام المادة (20) من هذا القانون تحدد قيمة بدل المثل، رضاء او قضاء وفقا لما هو منصوص عليه في المادة (18).
ب- يزاد بدل الإيجار المتوجب بتاريخ نفاذ هذا القانون سنويا وتباعا وفقا لما يلي:
خمسة عشرة في المئة من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ هذا القانون وبدل المثل المشار اليه اعلاه وذلك عن كل سنة من السنوات التمديدية الاربع الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون.
عشرون في المئة من قيمة فارق الزيادة المنوه عنها اعلاه وذلك عن كل من السنتين الخامسة والسادسة من الفترة التمديدية حتى يبلغ بدل الإيجار في السنة التمديدية السادسة قيمة بدل المثل المشار اليه في البند (أ) اعلاه.
ج- يكون بدل الإيجار في السنوات الممددة السابعة والثامنة والتاسعة مساويا لقيمة بدل المثل المشار اليه في البند (أ) اعلاه.
د- بنهاية السنة التمديدية التاسعة يصبح الإيجار حرا.
المادة 16:
1 – يحق للمستأجر الذي يكون لا يزال مستوفيا لشروط الاستفادة من تقديمات الصندوق، ان يطلب من المالك خطيا، وقبل حلول اجل العقد في السنة التاسعة الممددة بثلاثة اشهر تحت طائلة سقوط الحق، بتحرير عقد إيجار جديد لمدة اقصاها ثلاث سنوات ببدل مساو لبدل المثل المشار اليه في الفقرة (أ) من المادة 15 اعلاه، شرط ان يثبت خلال المهلة ذاتها حصوله على قرار من اللجنة بانه يستوفي شروط الاستفادة من تقديمات الصندوق وذلك وفقا للآلية المنصوص عليها في هذا القانون.
2 – يحق لهذا المستأجر ان يتنازل عن حقه في طلب تحرير عقد إيجار جديد وان يبلغ المالك خطيا خلال المهلة ذاتها المذكورة اعلاه، عن رغبته في اخلاء المأجور لقاء حصوله على مساهمة مالية يدفعها له الصندوق، اقساطا شهرية كما هو منصوص عليه ادناه.
لا يحق للمالك التذرع برغبة المستأجر الخطية باخلاء المأجور ما لم يكن هذا المستأجر قد حصل على مساهمة الصندوق«.
ونصت المادة نفسها على الآليات للحصول على المساهمة، مع العلم انه «يحق للمستأجر التفرغ عن هذه الاقساط الى مصدر تمويل يختاره، يقرضه بالمقابل قيمة المساهمة دفعة واحدة، ويعتبر القرض المعطى له بمثابة قرض سكني ويستفيد عندها المستأجر من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون الرقم 543 تاريخ 24/7/1996. واذا قررت اللجنة ان المستأجر لا تتوافر فيه شروط الاستفادة من تقديمات الصندوق فان إيجاره يصبح حرا من تاريخ قرار اللجنة».
وشرحت المادة 17 كيفية اخلاء المستأجر المأجور «بناء لرغبته في مقابل مساهمة مالية يحصل عليها من الصندوق»، وامكان ان يعرض المستأجر على المالك شراء المأجور خلال الفترة التمديدية.
وفي المادة 18 نصوص عن كيفية تحديد بدل المثل «رضاء بالاتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر على ان يخضع هذا البدل لقرار اللجنة فيحال طلب المستأجر منها الحصول على مساهمة مالية من الصندوق» او وفاقا لخطوات معينة اذا لم يجر التوصل الى هذا التحديد رضاء بالاتفاق بينهما وذلك في الاشهر الثلاثة الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون.
وبعدما نصت المادة 19 على وجوب تضمين التقرير «تحت طائلة البطلان» اسماء واضعي التقرير ومرجعهما في قائمة الخبراء، نصت المادة 20 على تحديد «بدل المثل على اساس نسبة اربعة في المئة من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة في ما لو كان خاليا». وحملت المادة 21 الخبراء المسؤولية عن مضمون التقرير. في المقابل، حددت المادة 22 الاجراءات التي تمكن المالك من استرداد المأجور للضرورة العائلية في اثناء السنة الاولى من الفترة التمديدية (السنوات التسع). وقالت ان عليه «ان يدفع للمستأجر تعويضا يوازي بدل إيجار اربع سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده. اما اذا رغب المالك في استرداد المأجور الفترة التمديدية (السنوات التسع) لأجل هدم البناء الذي يقع فيه المأجور، واقامة بناء جديد مكانه فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضا يوازي بدل إيجار ست سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده على ان يكون هذا التعويض موازيا بدل إيجار سبع سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده للمستأجر الذي تتوافر فيه شروط الاستفادة من تقديمات الصندوق (…) وفي حالة طلب استرداد المأجور للضرورة العائلية خلال السنوات الممددة الاخرى، يتناقص التعويض الذي يستحق للمستأجر نسبيا مع المدة المتبقية من المهلة التمديدية، اي بمعدل التسع 1/9 عن كل سنة انقضت من الفترة التمديدية». واستثنت هذه المادة المستأجرين غير اللبنانيين من التعويض.
ونصت المادة 23 على الخطوات التي على المالك اتباعها في حال رغب في استرداد المأجور لغير حالتي الضرورة العائلية والهدم. واعطت المادة 24 المالك الذي اجر في ظل سريان احد القانونين 29/67 و10/74 في الابنية التي «كانت تعتبر فخمة» الحق في «استرداد المأجور في غير حالتي الضرورة العائلية والهدم لقاء دفعه للمستأجر تعويضا يساوي نصف التعويض المتوجب في حالة الهدم». ومكنت المادة 25 المالك من ايداع الكاتب العدل في المنطقة حيث المأجور «التعويض المحدد بموجب هذا القانون او المتفق عليه رضاء مع المستأجر»، في حين ان «للمستأجر الذي قبض مبلغ الـ90 في المئة من قيمة العرض والايداع مهلة ستة اشهر من تاريخ قبضه المبلغ المذكور لاخلاء المأجور يستمر خلالها بدفع البدل المتوجب ويصبح بعدها شاغلا المأجور دون مسوغ شرعي، ويخضع، عن كل يوم تأخير، لغرامة اكراهية غير قابلة للتخفيض تدفع للمؤجر، توازي بدل إيجار (5) خمسة ايام محتسبة استنادا الى بدل المثل«.
وفي المادة 27 انه «خلال الفترة الممددة موضوع البند 1 من المادة 15 من هذا القانون، اذا رغب المستأجر الذي تتوافر فيه شروط الحصول على مساهمة مالية من الصندوق بالتنازل عن اجارته واخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك لقاء حصوله على مساهمة مالية يدفعها له الصندوق اقساطا شهرية». وحددت هذه المادة الخطوات التي على المستأجر اتباعها للحصول على القرض من الصندوق. ونصت المادة 28 على ان «دفع المساهمة للمالك او للمستأجر لا يجوز ان يكون مشروطا بأي حال من الاحوال بضرورة ابراز براءة ذمة مالية او بلدية«.
اما في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور، فجاء في المادة 29 الآتي: «يحل محله حكما في الاستفادة من عقد الإيجار الاساسي، او الممدد عند الاقتضاء بكافة شروطه الاخيرة او المعدلة بحكم القانون:
1 – زوج المستأجر.
2 – اولاد المستأجر الاساسي الذين دخلوا معه الى المأجور عند بدء تنفيذ الاجارة واولاده الذين ولدوا بعد بدء تنفيذ الاجارة وكانوا لا يزالون مستمرين في اشغال المأجور دون انقطاع.
3 – انسباء المستأجر الاساسي الذين دخلوا معه الى المأجور عند بدء تنفيذ الاجارة وكانوا لا يزالون مستمرين في اشغاله دون انقطاع«.
ونصت المادة 30 على خضوع «المراجعة القضائية لتنفيذ الاخلاء وكل ما يتفرع عنها للرسم المقطوع». وتلتها المادة 31 عن عدم جواز «المستأجر التنازل عن المأجور او تأجيره كليا او جزئيا الا بموافقة المالك الخطية وبالشروط التي يتفق عليها». واعطت المادة 32 المالك الحق بان «يطلب لاجل سكنه او سكن احد اولاده استرداد المأجور السكني شرط ان يثبت ضرورة عائلية تضطره الى استرداده، وان لا يكون هو او من يطلب الاسترداد لمصلحته مالكا مسكنا آخر ملائما وصالحا للسكن غير مشغول ومعادلا في مستواه للمأجور المطلوب استرداده ضمن النطاق البلدي عينه او نطاق بلدي مجاور». وفي المادة 33 انه «يترتب على المالك الذي استرد مأجوره (…) ان يدفع الى المستأجر تعويضا اضافيا يعادل نصف قيمة التعويض الذي دفعه للمستأجر دون ان يكون المستأجر ملزما بإثبات الضرر الذي اصابه» وذلك في حال كان المأجور استرد وفقا لاحدى الغايتين المنصوص عليهما في الفقرتين (أ) و(ب)، واذا كان استرد من اجل الهدم واعادة البناء.
وفي المادة 34 ان الحق بالتمديد يسقط ويحكم على المستأجر بالاخلاء في الحالات الآتية:
«أ- اذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين من تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عهائلته الراشدين المقيمن معه انذارا موجها اليه(…). اما الشخص المعنوي فعليه وخلال مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون ان يتخذ محل اقامة والا تطبق عليه اصول التبليغ المنصوص عليها في قانون اصول المحاكمات المدنية(…).
ب- اذا اساء المستأجر استعمال المأجور بان احدث فيه تخريبا غير ناشئ عن الاستعمال العادي او استعمله او سمح باستعماله على وجه يتنافى وشروط العقد دون موافقة المؤجر الخطية.
لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور ممارسة المستأجر صاحب المهنة الحرة لمهنته في قسم من المأجور المخصص لسكنه لاسباب امنية اضطرته لترك مقر ممارسة مهنته، وفي هذه الحال لا يحق للمالك مطالبة المستاجر باي تعويض كما لا يجوز للمستأجر مطالبة المالك باي تعويض اضافي عنها في حالات الاسترداد.
لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور التجهيزات التي يقيمها المستأجر على نفقته شرط ان لا تضر بمتانة البناء. ويعتبر من هذا القبيل اعمال تركيب المصعد وخزان المياه او تأمين التدفئة او التبريد او الماء الساخن. كما لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور الاعمال العائدة لتأهيل المأجور او مداخل البناء واللازمة لحاجات المعوق المقيم فيه وفق معايير الحد الادنى للابنية والمنشآت سندا للقانون المتعلق بحقوق الاشخاص المعوقين(…). على المستأجر ان يعقد تأمينا يتحمل وحده نفقاته ضد جميع المخاطر التي يمكن ان تنتج عن الاشغال التي يقوم بها ونفقات (…) اعادة الحال الى ما كانت عليه في اقسام البناء التي تكون قد تضررت بسبب الاعمال دون ان يكون له الحق بالرجوع الى المالك للمطالبة بها او بقسم منها سواء اثناء اشغاله المأجور او بتاريخ انتهاء هذه الاشغال. لا تدخل قيمة التحسينات الحاصلة من جراء الاعمال المذكورة في هذه الفقرة في حساب تعويض الاسترداد.
ج – اذا تنازل عن المأجور او اجره كليا او جزئيا دون موافقة المؤجر الخطية، وفي هذه الحالة يقتضي ادخال المستأجر الثانوي او المتنازل له في المحاكمة.
د- اذا انشأ المستأجر بناء للسكن، او شغر له، او تملك بناء شاغرا يملك ثلاثة ارباعه على الاقل ويكون صالحا وملائما لسكنه ومعادلا لمستوى المأجور الذي يشغله في المدينة او القرية عينها، او في مكان لا يبعد عن المأجور اكثر من عشرة كيلومترات خطا شعاعيا.
في هذه الحالات، يعتبر الزوج والزوجة والاولاد القاصرون المقيمون مع المستأجر وكذلك اولاد المستأجر الراشدون الذين هم على عاتقه، في حكم الشخص الواحد لتطبيق احكام هذه الفقرة(…).
هـ- اذ ترك المأجور مدة بدون الانقطاع وذلك رغم استمراره في دفع بدل الإيجار. يستثنى من احكام هذا البند اللبنانيون الموظفون والمستخدمون في البعثنات اللبانية الرسمية في الخارج.
و- اذا ترك المأجور مدة ستة اشهر بدون انقطاع وكان مدينا بشيء من البدلات ولم يكن له مقام معروف من المالك يبلغ فيه الانذار بالدفع او لم يختر مقاما في لبنان يبلغ فيه هذا الانذار بعينه للمؤجر بموجب كتاب او بطاقة بريدية مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام وفقا لاصول التبليغ المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة.
ز- اذا لم يشغل المستأجر غير اللبناني المأجور فعليا لمدة ستة اشهر دون انقطاع رغم دفعه البدلات«.
ونصت المادتان 35 و36 على اعفاء المستأجر من رسوم في حال تملك المسكن الذي يشغله او اخلى المأجور خلال الفترة الممددة. واعطت المادة 37 مصرف الاسكان والمؤسسة العامة للاسكان الأفضلية في منح القروض السكنية للمستأجرين الخاضعين لاحكام القانون.
وفي الباب الثالث المخصص لـ»عقود إيجار الاماكن غير السكنية» كانت هناك 5 مواد من 38 الى 42.
ونص الباب الرابع بعنوان «احكام مشتركة لجميع عقود الإيجار« على 13 مادة من الـ43 الى الـ55 ابرزها في الآتي:
المادة 45: «يقصد بالنفقات المشتركة الواردة في هذا القانون:
1- نفقات الخدمات المشتركة وهي:
أ- نفقات استهلاك او انتاج التيار الكهربائي العائدة لسكن البواب والمصعد وسائر الاقسام المشتركة في البناء المفرز وما هو بحكمها في البناء غير المفرز.
ب- نفقات تأمين المياه الباردة بما في ذلك المستخرجة من الآبار الارتوازية والمياه الساخنة والتدفئة والتبريد.
ج-اجر البواب الموازي للحد الادنى للاجور، بالاضافة الى الزيادات بما فيها التدرج والضمائم والتعويضات القانونية والاشتراكات المتوجبة للصندوق الوطني للضمان الاجتماعي وتعويض نهاية الخدمة. ولا يدخل في حساب الاجر بدل المسكن.
2- نفقات الصيانة:
نفقات صيانة البناء والطرش والدهان والاصلاحات المتعلقة باجهزة تأمين المياه والتبريد والتدفئة وتمديداتها المشتركة وبالمصعد وبتأمينه لدى احدى شركات الضمان.
3- نفقات اعادة التجهيز وهي:
نفقات اعادة تجهيز البناء بالآلات والمعدات التي تؤمن الخدمات المشتركة، وتعتبر بحكم نفقات اعادة التجهيز نفقات تجديد المظهر الخارجي للبناء والاقسام المشتركة او ما هو بحكمها«.
وجاء في المادة 47 انه «لا يحق للمؤجر الامتناع عن تقديم الخدمات المشتركة التي اعتاد تقديمها والتي اتفق عليها اساسا في عقد الإيجار.
اذا لم يؤد المالك بدون مسوغ شرعي كل او بعض الخدمات المتفق عليها او المتوجبة قانونا يترتب للمستأجر (…) تعويضا يساوي بدل إيجار شهرين على ان لا يزيد مجموع التعويض المحكوم به، في السنة التأجيرية الواحدة، عن بدل إيجار اربعة اشهر.
وفرضت المادة 49 على المستأجر «تحمل كامل نفقات الاصلاحات غير المشتركة الخاصة بالمأجور». واناطت المادة 50 «بالقاضي المنفرد المدني صلاحية النظر للفصل في جميع دعاوى الإيجار وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمهما مهما بلغ بدل الإيجار السنوي(…)». واعتبرت ان «الحكم الاستئنافي يقبل التمييز اذا كان ثمة تعارض بينه وبين الحكم الابتدائي لجهة الاسقاط من حق التمديد فقط. ويسري ذلك على الاحكام الاستئنافية الصادرة اعتبارا من 1/1/1987 ايا كان القانون الذي اعتمد في هذه الاحكام. يبقى قضاء العجلة في نطاق احكام القانون العام صالحا في القضايا الطارئة والمستعجلة التي لا يتصدى الفصل فيها الى اساس النزاع«.
وبعدما حددت المادة 53 ماهية «العقد ذي البدلات الهالكة»، رفضت المادة 54 اعتبار «باطلة عقود الإيجارات المتعلقة باماكن تحوي مخالفات لقوانين البناء او التنظيم المدني الا اذا كانت هذه المخالفات غير قابلة للتسوية بموجب القوانين النافذة. الا انه في الحالة الاخيرة فان الحكم باخلاء المستأجر لا ينفذ الا بالتلازم مع ازالة المخالفة من قبل المؤجر ولقاء تعويض يدفع للمستأجر وفق احكام الاسترداد للهدم المنصوص عليهافي هذا القانون«.
ونصت المادة 55 على الآتي:
1 – يمدد العمل بالقانون رقم 160/92 حتى تاريخ 28/12/2014.
2 – اعتبارا من تاريخ 1/2/2012 تزاد بدلات الإيجار الممددة عملا بالقانون رقم 16/1992 والسارية بتاريخ 31/10/2012 بنسبة 12,8 في المئة.
تعتبر الزيادة المدفوعة والتي تتجاوز قيمتها المبلغ على اساس هذه النسبة دفعة على حساب الإيجارة للفترات اللاحقة لتاريخ التسديد.
3 – مع مراعاة المادة 22 من هذا القانون تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل به خاضعة لاحكام القوانين التي اقيمت في ظلها«.
وفي الباب الخامس بعنوان «احكام مختلفة» 3 مواد، اعطي المستأجر المشمول بالقانون «الافضلية المطلقة في الاشتراك بالنظام الخاص بالإيجار التملكي»، على ان ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و»يعمل به بعد ستة اشهر من تاريخ نشره«.